Din nou despre imobiliare

Pe buzele tuturor surade o intrebare: cat vor scadea preturile imobiliarelor in 2011.
Intrebarea e gresita! Faptul ca atat de multi oameni se intreaba in continuare acest lucru inseamna doar ca dupa ce s-au fript cu scaderi de aproximativ 50% fata de pretul din 2008, instinctul de "investitor mioritic" a revenit in multi dintre noi...

E clar pentru toata lumea ca la noi preturile nu pot scadea peste 700eur/mp... sau era 1200... sau sub cat nu pot scadea preturile constructiilor de fapt?

Am observat foarte multe pareri pana acum ce spuneau fie ca preturile vor mai scadea pentru ca nu mai este cerere, fie ca preturile nu vor mai scadea pentru ca desi cererea lipseste, costurile de constructie nu sunt legate in nici un fel de cerere ci mai degraba de pretul constructiilor pe alte piete.

Parerea mea despre fundamentele evolutiei pe piata imobiliara cred ca v-o amintiti din posturile de aici si respectiv efectul masurilor guvernului de aici.

Acum revin doar la cele 2.
Inainte de 2008 multi confundau cererea cu "dorinta"... Observand ca fiecare om si-ar dori un apartament in centrul orasului, o vila in suburbii, inca 2-3 apartamente de inchiriat, o casuta la munte si una la mare, concluzionau in graba ca cererea este de cel putin 5 locuinte per persoana, motiv pentru care la o populatie de 22 de milioane (nu stiu daca mai sunt 18 in Romania) inseamna ca in urmatorii 80 de ani constructiile vor creste masiv... asa ca investiti.
Totusi, dorinta, ca sa se transforme in cerere, trebuie sa fie solvabila, trebuie sa fie constientizata si prioritizata de subiect, trebuie sa fie cunoscut obiectul ce satisface acea nevoie, iar subiectul trebuie sa stie si sa aibe voie sa achizitioneze acel bun (ex: legile impotriva achizitiilor straine).
In momentul de fata cerere este dar in principal latenta, nesolvabila, datorata greutatii unor "investitori" care si-au dorit atat de mult sa "dea lovitura" in imobiliare sa se reorienteze catre alte domenii in continuare in crestere. Cererea nesolvabila insa nu inseamna NIMIC pe piata! Acest lucru ar trebui sa duca la o scadere a preturilor, asa cum spuneam si in celelalte posturi. Totusi, aceasta scadere este lenta si cu "hopuri" datorate Bull-trapurilor.

In ce priveste costurile si faptul ca in Romania nu se poate construi mai ieftin decat in alte tari, deoarece materialele de constructii ar putea fi exportate in acele tari, aparent acest lucru contine un sambure de adevar. E foarte corect ca pe o piata globala, nu conteaza doar cererea interna in conditiile in care pot fi accesate si piete straine.
Vom abserva insa ca nici pe pietele straine situatia nu e tocmai roza si ca multe dintre tarile cu o mai mare transparenta a informatiilor si mai multa concurenta, preturile fie au scazut destul de abrupt, fie nu au urcat niciodata prea mult.

Observam insa si tari vecine, care ar putea accesa si ele piete straine. In Bulgaria spre exemplu, in statiunea de ski unde am fost, pretul de strigare al unui apartament la cheie, mobilat (stil ikea) si utilat (frigider, plita si cuptor incastrabile, hota, televizor etc.) porneste de la 300 eur/m2 si urca pana la 450eur/m2 in conditiile unei pozitionari deosebite...

Ptiu la naiba... ei au reusit sa construiasca si la preturi mai reduse...?
Cum oare? Dupa un pic de studiu am ajuns la cateva concluzii:

Pai in primul rand piata cimentului la ei nu e un oligopol cooperant! La noi avem Lafarge si Holcim, cei 2 giganti care seteaza strategia dominanta in asa fel incat sa-si maximizeze profitul. In al doilea rand, dezvoltatorii de la ei tin cont de cerere si in multe cazuri lucreaza cu facturile la vedere. Asta inseamna ca discounturile de pana la 60% (din ce stiu eu iar eu s-ar putea sa nu stiu nivelul maxim) primite pentru gresie, faianta, instalatii electrice, termice, sanitare etc. pentru cumparaturile engros se vad si in buzunarul clientului, nu doar in cel al constructorului sau dezvoltatorului.
Forta de munca la randul ei e platita decent dar nu exagerat. Nu stiu daca sudorul Dorel cere si acolo mai bine de 1000 Eur pentru ca are un pic de experienta... nici daca soferii sunt suparati ca scot doar 600 Eur. S-ar putea sa va surprinda dar cunosc destul de multe cazuri de persoane cu liceu si cu joburi de mare responsabilitate precum cele de mai sus, care scot chiar mai multi bani lunar si care sunt in continuare suparati ca nu traiesc destul de bine...

De asemenea, costurile terenurilor la ei sunt un pic diferite avand in vedere ca spre deosebire de Romania, in alte tari intrarea in UE nu a fost privita ca oportunitatea de a iesi din foame a multor persoane... desigur fara munca...

Cu alte cuvinte, cu forta de munca destul de ieftina, cu terenuri in zone excelente la preturi decente, cu preturi care nu sunt formate in conditii de monopol si cu discounturi la vedere (sau chiar cu marginuri rezonabile inclusiv pentru comenzi mai mici), fara jecmanelile clasice din momentul in care doresti sa primesti autorizatiile sau sa te legi la infrastructura unor regii monopol, undeva in Europa, nu foarte departe, se poate construi la preturi semnificativ mai mici decat la noi.

Efectul globalizarii clamat de multi, acela ca nu se poate construi aici mai ieftin deoarece costurile trebuie sa fie comparabile cu alte tari, existand cerere externa pe piata factorilor de productie este exact motivul pentru care ma astept ca preturile sa scada in 2011 ceva mai rapid decat in 2010:
concuram cu state precum Bulgaria pentru atragerea investitiilor, in conditiile in care noi NU suntem la fel de bine pozitionati (vezi proiectele de transport gaze care ne tot ocolesc), avem taxe mai mari (vezi TVA 24% versus 20%), avem dobanzi mai mari pentru imprumuturi (rata dobanzii de politica monetara e 0.18% pt BGN versus 6.25% pt RON), avem infrastructura mai slaba ce trece prin o multime de sate, avem preturi mai mari, avem birocratie mai stufoasa, justitie mai paguboasa si coruptie mai serioasa etc.

Cu toate aceste caracteristici, sunt curios care sunt motoarele cresterii economice prognozata de multi pentru anul acesta... care sunt acele beneficii pe care le oferim investitorilor (in afara privatizarii unor monopoluri pe 1 leu si scutirii de taxe pe zeci de ani)