miercuri, 11 august 2010

Caderi pe imobiliare

Astazi am gasit in Ziarul Financiar un articol foarte interesant despre piata imobiliara.
Cei care citesc mai des blogul meu si comentariile pe alte bloguri, isi amintesc ca previziunea mea din primavara era o crestere usoara urmata de inca o cadere semnificativa.
Motivele pentru care ma asteptam la o astfel de evolutie a pietei inca dinainte de anuntarea masurilor guvernului (taierea salariilor, a pensiilor si cresterea TVA) pot fi citite aici. Asa cum se poate observa incerc sa raman echidistant si sa prezint in continuare si motivele pe care cineva le-ar putea cita pentru crestere dar care din pacate sunt mult mai slabe decat cele ce confirma scaderile.

Ce spune articolul? prezinta disputa dintre un reprezentant al companiei de evaluare Darian si un "imobiliar" de la Coldwell Banker.

Darian vede o scadere cu 25-30% pana in 2011 urmata de revenire...
Coldwell Banker vede o scadere de 2-3# pana la finalul anului, urmata desigur de noi raliuri:).

Ce s-a mai intamplat intre timp fata de ce spuneam in postul precedent dedicat imobiliarelor?

Au fost taiate salariile bugetarilor cu 25%. Bugetarii au fost considerati mereu printre cei mai siguri debitori asa ca bancile le-au oferit bani fara prea multe intrebari. Acum, pe langa cresterile ratelor datorate diferentelor de curs si unor abuzuri ale bancilor (rata dobanzii calculata in functie de indicatori interni sau refinantari de-a dreptul aberante, dupa plata unor comisioane aparute din senin... etc.), debitorul bugetar (destul de multi de altfel)... efectul nu e doar asupra bugetarilor ci se extinde in intreaga economie: bugetarii (mai bine de un sfert din oamenii care lucreaza in Romania) cumpara mai putin, folosesc mai putine servicii etc., obligand mai multe firme sa se restructureze si sa taie din costuri.

Ce s-a intamplat pana acum cu tinerii care nu isi mai puteau plati creditele? De obicei fugeau la mamica si taticul, pensionari "chivernisiti" care din putinul lor ii ajutau. Unii se mutau cu parintii si inchiriau nenorocita aceia de cutie de chibrituri pentru care sunt datori pentru tot restul vietii... si asa puteau plati rata.

Problema e ca acum si parintii (pensionari) sunt loviti de criza! Ei nu prea mai pot ajuta copiii cu plata creditelor si din pacate isi amintesc de perioada in care "statul asigura locuinte oamenilor muncii"!

Chiriile la randul lor scad din cauza scaderii ocuparii si micsorarii generatiilor de studenti ce veneau odata in centrele universitare. (oare trebuie sa mai amintesc ca 2010 este anul in care ajung la facultate copiii nascuti in 1992, anul cu cea mai redusa natalitate? - Daca in 1989 s-au nascut 369.000 de copii, in 1990 numarul de nou-nascuti a fost de 314.000, in 1991 de 275.000, iar in 1992, 260.000.)

Presiunile pe proaspetii proprietari vor creste serios. Cei care si-ar dori sa devina proprietari vor simti asta si din punct de vedere al negocierilor cei din urma vor avea mult mai multa putere.
Continuam si cu cresterea TVA? Chiar daca preturile nu au crescut cu 5% asa cum anuntau zvonacii ci doar cu 2.5% (asa cum spuneam printre altii si eu), ele lasa mai putini bani disponibili pentru consum. 2.5% mai putini bani disponibili pot parea un mizilic dar alaturi de alte cheltuieli in crestere si alaturi de veniturile in scadere, efectul se multiplica!


In concluzie:
Pe langa problemele demografice, pe langa disparitia celor care considerau ca imobiliarele sunt "o investitie sigura" din care traiesti fara sa muncesti, pe langa problemele de finantare prin credit din ce in ce mai dificile (chiar si in conditiile primei case), pe langa casele care stau deja de mai bine de un an nevandute, pe langa concurenta potentiala din partea unor ansambluri construite la "preturile de acum" si pe langa celelalte probleme enumerate in postul precedent despre imobiliare, au mai aparut si alte probleme grave: diminuarea sensibila a sumelor disponibile pentru consum si pentru plata datoriilor!...

Cum poate cineva sa spuna in aceste conditii ca piata se va redresa la finalul anului? Poate doar daca ne gandim ca multi vor migra la tara neputand plati incalzirea la bloc asa ca se vor ieftini preturile aici si va aparea un alt fel de cerere!

Ce cred eu ca se va intampla? Dupa cele cateva luni de usoara crestere (eu am simtit vreo 3-5% in anunturile pe care m-am mai uitat dar ma uit destul de rar), preturile au inceput deja sa o ia in jos (desi inca nu este toamna asa cum prognozam datile trecute).
Toamna va veni cu o scadere de inca 5-10% urmata de luna Decembrie cand ma astept ca frigul si pretul gigacaloriei sa faca ravagii in randul ofertei de locuinte.

Cred ca vom incepe anul urmator la -15%-25% fata de nivelul de acum, pe o usoara apreciere in Q1... care va pregati un an 2011 cel putin la fel de greu ca 2010 si cu o evolutie imobiliara asemanatoare.

Globurile voastre de cristal ce spun?:)

11 comentarii:

Informatii-economice spunea...

Un alt exemplu de probleme cu cresterea ratelor dobanzilor despre care am vorbit in post dar care a aparut in ziare doar azi este acesta.

AristotelCostel spunea...

Pentru pastrarea obiectivitatii, ar trebui sa expui si argumentele unor eventuale cresteri de preturi.
Nu de alta, dar in imobiliare e ca la loto, nimeni nu poate spune cu certitudine ca preturile vor scadea, atat timp cat acestea cresc neincetat.

P.S. Roaga-i pe Zilisteanu&Bordei sa te ajute.

Informatii-economice spunea...

:))
Pentru ca AC are dreptate, motivele pentru care preturile au crescut in perioada trecuta (sezonul primavara-vara 2010) si vor mai creste si pe viitor sunt:
1. numarul mare de persoane care inca isi doresc casa lor (observat prin numarul mare de cititori ai articolelor despre imobiliare)
2. numarul acceptabil de persoane care erau pregatite sa dea un avans maricel pentru o cutie de chibrit iar acum s-au trezit ca avansul ce reprezenta 20%-30% acum inseamna 1/2 din apartament
3. faptul ca multi cred de fiecare data cand piata o ia in jos ca a atins fundul si ca il vor lua pe Dumnezeu de picior facand afacerea vietii lor
4. faptul ca multi imobiliari precum cei citati aici sunt in promoveaza in continuare cresterile incepand din trimestrul urmator asa ca ar trebui sa se grabeasca un pic clientii!
5. un potential program prima casa 3 facut in scopul unui exit cat mai profitabil al "economistilor" care ne guverneaza si care au investit masiv inainte de criza in imobiliare...

Chiar daca aparent sunt motive de bascalie, cele 10 motive de mai sus sunt destul cat sa miste piata pe perioade scurte in sus! Acest lucru s-a intamplat si anul acesta cand am asistat la o crestere a preturilor nefondata, urmata de revenirea normala.

BlueSlash spunea...

parerile "specialistilor"* in domeniul imobiliar sunt la fel de necesare precum tratamentele aplicate picioarelor de lemn.
evolutia preturilor la imbiliare in rss tzigania a fost influentata doar de deciziile politico-sociale. in oricare alta tara normala dpdv economic si mai ales politic, aberatii de genul 5ok. eur/garsoniera cnf.II ar fi ramas doar in zona exotismelor. as da exemple comparative din asa-zisa zona a "turizmului" pt ca tot a fost o tema viu comentata. adica preturile pt 3-4 nopti cazare in per dintre ani care faceau sa paleasca de invidie turismul de pliant din zone europene "cu traditie".
cat priveste achizitia "cutiilor de chibrituri"... mai e si chestie de mentalitate. locuitorii rss tzigania s-au obisnuit inca din iepoca sa se zbata sa obtina posesia unei astfel de "locuinte". ce conta ca atunci se platea avansul din CAR-uri iar restul ramanea deseori in grija generatiei urmatoare. iluzia ca erau propitari era mult mai puternica. ba chiar imi amintesc despre o decizie a celui care, in eventualitatea c-ar fi supravietuit evenimentelor din dec'89, ar fi fost un serios pretendent "democratic" la presedintia rss tzigania; decizie conform careia "locuintele" erau transmisibile DOAR unei generatii. urmatoarea trebuia s-o "cumpere" din nou. de la stat.

@Info
afacerile imobiliare, mai ales in rss tzigania, reprezinta un domeniu cu mult prea complex pt a fi expediat in cateva fraze.
si retine ca nici n-am pomenit aici de adevaratul motivul pt care UE a refuzat sa mai finanteze un proiect pt constructia unei autostrazi.


*specialisti "de duminica"

Seba spunea...

Eu am citit asta:

http://balonul-imobiliar.blogspot.com/2010/03/imobiliarele-moneda-de-refugiu-clasei.html

NOTA MEA: Din analiza tehnica a graficului pe care am efectuat-o, rezulta ca preturile la apartamentele de 2 camere din Bucuresti au un suport puternic la pretul de 40.000 de euro, unde vor ajunge. Asta inseamna, per ansamblu, o scadere la 33-35% din pretul maxim avut in februarie 2008, de 120.000 de euro, adica per ansamblu vor ajunge la o treime din pretul maxim pe care l-au avut in perioada de varf. Rezulta ca si apartamentele din restul tarii vor ajunge la aproximativ o treime - cel mult 40% din pretul maxim pe care l-au avut in perioada de varf din 2007-2008.

Sa luam aminte ca preturile in Romania au inceput sa creasca abrupt dupa vara lui 2003, atunci cand s-a terminat criza din S.U.A. Dupa analiza a ceea ce va urma dupa modelul Valurilor Elliott, la preturile de 40.000 de euro apartamentul cu 2 camere se va ajunge cam in toamna-iarna anului 2011. Acolo si atunci va fi probabil minimul pietei preturilor reale la care se fac tranzactiile in piata, nu preturilor cerute la ziar.

P.S.: Din ce mi-a spus un prieten care are proprietati imobiliare in Bucuresti, date in chirie, el se asteapta ca apartamentele cu 2 camere sa ajunga chiar si la 30.000 de euro. Cred ca e posibil.

Seba spunea...

Tot eu:
De obicei, urmaresc ce scrie un grec destept care e la noi din 2004, are succes in ceea ce face si e bine intentionat. Analizele lui imi plac tare mult.
Un exemplu de analiza economica fain scrisa, din data de 27 aprilie 2010:
http://www.realinromania-blog.com/cand-va-lua-sfarsit-crizascenariul-optimist-pentru-piata-romaneasca/
http://www.realinromania-blog.com/cand-va-lua-sfarsit-crizascenariul-optimist-pentru-piata-romaneasca-2/
Oare viitorul ii va da dreptate? Voi ce ziceti?

Informatii-economice spunea...

@Seba, nu stiu daca voi apuca sa citesc in seara aceasta articolele propuse dar incerc sa iti raspund cel putin partial.
Ma bucur sa vad oameni care aplica teorii socioeconomice pe mai multe piete. Daca vrei poate scriem si un articol fundamentat stiintific pe tema aceasta (Dan, stiu ca ai o pasiune pt asa ceva... te bagi?). Intrebarea ar fi daca dupa cele 5 valuri principale din elliot wave urmeaza redresare sau urmeaza valurile corective si apoi continuarea trendului. Eu nu as paria pe prima varianta.
In ce priveste estimarile lui Ilias, vad ca se bazeaza pe cresteri care incep chiar din 2010... dar lumea nu se indreapta in acea directie!
Nu vreau sa te ingrijorez dar mari corporatii se pregatesc pentru o criza ceva mai lunga si mai dura!

Informatii-economice spunea...

@BlueSlash - imi amintesc ca in 2007-2008 am fost socat sa gasesc in Berlin oferte imobiliare la preturi ce reprezentau 1/3 din pretul a ceva similar in Bucuresti... si parerea mea este ca frustrarile romanilor vin dintr-o perioada trecuta dar ale carei reminiscente se simt si se vor simti intr-un mod foarte negativ mult timp de acum incolo!
Rau este ca desi acea perioada a trecut, frustrarile acumulate modifica inclusiv comportamentul generatiilor viitoare.

Informatii-economice spunea...

@Seba, ca tot vorbeam despre cresterea economica ce "ne asteapta" la sfarsitul lui 2010, vad ca au fost modificate si pe respectivul site prognozele... Acum devin si mai realiste!... si ai dreptate, tipul e printre analistii ok.

Seba spunea...

Referitor la ce urmeaza dupa cele 5 valuri Elliott, nu pot sa-mi dau seama. Cred ca va urma o perioada 2013-2014 in care in principiu vor balti cumva preturile, fara speranta de crestere dar si fara sa mai cada...
In schimb, pe plan social, se vor intampla unele lucruri foarte interesante... Cred ca adultii indigo (a se vedea pe net) vor deveni tot mai activi si se vor trezi la scopul lor...
Dupa cate vad, in S.U.A., Tea Party, o simpla aripa din Partidul Republican, condusa de Ron Paul, ajuns deja la 25% intentie de vot si creste si cred ca pana in 2012 se va forma ca al treilea partid important in S.U.A.... Are intentii de intarire a statului american, de audit la F.E.D. si altele...
Nu doresc sa ofensez pe cineva sau sa fac politica, dar cumva cred ca si la noi, partidul lui D.D. va creste foarte mult in urmatorii 2-3 ani, cumva pe acelasi calapod. L-am ascultat azi si vorbeste mai bine decat cei care conduc celelalte partide pe care i-am vazut pana acum. Nu am cum sa stiu daca va fi o dezamagire, daca e un demagog, dar cumva mi se pare ca lucrurile se misca cumva mult mai repede, si cumva oamenii trag catre mai multa sinceritate sau noutate in mijlocul minciunilor in crestere.
Cumva, vad inceputuri de a discuta pe fata despre F.M.I. si problemele pe care le aduce si la premierul Ungariei, ca sa nu mai vorbim de fosta conducere a Poloniei, sfarsita in accidentul aviatic. Dar daca deja oamenii se trezesc peste tot si vor altceva, dupa un timp ating o masa critica si ceva se intampla...Inclusiv in domeniul economic...
Eu cred ca va fi bine pana la urma dar un altfel de bine decat il cred toti oamenii...
Si cred ca mai devreme de 10 ani de aici inainte se va ajunge la un fel de moratorii al datoriilor...

Informatii-economice spunea...

@Seba, da, si parerea mea este ca dupa 2011 va urma o perioada in care preturile vor "balti" intr-o foarte usoara crestere (sa zicem 5-7% intre 2012 si 2015) urmand ca dupa corectie sa mai vina un val. Totusi, existenta acestui val urmator de scaderi este incerta dar destul de probabila. Pentru a face o prognoza mai corecta va trebui sa vedem amploarea miscarilor si forma lor.
in ce priveste DD... a mai fost in 2000 un candidat care a ajuns in turul 2 doar ca o palma adusa politicienilor... si degeaba! Nu l-as compara pe Ron Paul cu DD... dar poate nu il stiu destul de bine pe DD... a gasit-o pe Elodia:)? Mai sunt pe post acele minunate reclame la tancuri din cauza santajului facut la un director de fabrica de armament?
In ce priveste revenirea la "sinceritate", crede-ma ca astept asta de mult timp! Despre Polonia... am scris cu tristete aici.

Eu vreau la conducere nu un patriot, nu un revolutionar, nu o persoana "adorata de popor" ci un om de afaceri care sa spuna ca s-a saturat de dat spaga peste tot si vrea o tara in care sa poata investi!

Daca a fost interesant, da-le si prietenilor sansa sa citeasca!

A apărut o eroare în acest obiect gadget