miercuri, 28 aprilie 2010

Prognoze pentru viitorul Pietei IMOBILIARE

Acesta este un subiect extrem de disputat, in mai ales pe bloguri, dar si in media, fiind unul dintre subiectele la moda dupa 20 de ani in care in Romania preturile au crescut. Trebuie sa retineti ca parerile fiecarei persoane sunt influentate si de dorintele acelei persoane, chiar daca nu exista argumente. Chiar in lipsa unor argumente reale, aceste perceptii au o putere imensa de influentare a pietei, de aici venind si ideea de "perception is reality".
Orice sfat ati primi, incercati sa-l treceti prin prisma gandirii voastre deoarece sfaturile sunt si ele influentate de interese si sunt foarte putini oameni care dau sfaturi dezinteresate 100%.

Revenind la analiza, cresterea timp de 20 de ani a imobiliarelor, mai rezervata la inceput si mai abrupta apoi pana la momentul 2008 cand initial reglementarile BNR (scaderea gradului de indatorare maxim acceptat de catre banci si diminuarea veniturilor acceptate pentru garantarea unui credit) si apoi aparitia crizei, au dus la o evolutie conform unui grafic asemanator cu acesta.
Cred ca ne amintim ca in 2008 oriunde mergeai in Romania vedeai un "investitor" in mijlocul pustietatii, cu o harta in mana, visand la locul unde va ridica un cartier cu un profit de 100% devenind astfel bogat peste noapte. Toti acesti oameni erau numarati cand se estima "nevoia" de locuinte clamata de experti chiar daca pentru multi era doar un vis nefinantabil, in conditiile in care ei aveau deja unde sa locuiasca!

Haideti sa vedem unde suntem acum: romanii tocmai au avut un prim dus rece - au vazut ca banca nu e prietenul care iti da casa doar cu buletinul ci e institutia ce urmareste profit si care "iti da umbrela cand nu ploua si ti-o ia cand incepe sa picure". Oamenii observa ca la un moment dat s-ar putea sa piarda tot, nu doar casa, in conditiile in care se intind mai mult decat este plapuma, desi in August 2008 toti erau suparati ca nu ii lasa BNR sa ia credit pentru casa sau businessul imobiliar pe care le visau.

Ce va fi pe viitor?
Exista foarte multe motive pentru care pretul, ca intersectie a cererii cu oferta ar trebui sa mai scada, asa cum exista motive si ca acest pret sa mai creasca (ceva mai jos).
Pentru scaderea preturilor, principalele argumente ar fi:
1. Cererea a scazut din cauza disparitiei unei mase mari de "investitori imobiliari speculatori" numiti in limbaj popular samsari imobiliari sau rechini imobiliari, care dintr-o data si-au dat seama ca nu e o afacere asa de sigura pe cat credeau!
2. Cererea a scazut din cauza inghetarii creditarii pentru ca si bancile sunt constiente de riscurile creditelor imobiliare
3. Solvabilitatea cererii existente inca a scazut din cauza evaluarii bancilor, la o valoare mai mica decat cea de piata
4. Asteptarile privind rata dobanzii sunt mai degraba de crestere, Euribor fiind in acest moment la minime istorice.  O rata mai mare a dobanzii cu pastrarea aceluiasi margin inseamna de fapt o indatorare viitoare mai mare, scazand astfel cererea.
5. Oferta a crescut pe fondul finalizarii unor constructii incepute in perioada de boom (aici avem doar un exemplu)
6. Cererea pe termen mediu si lung este in scadere din cauza declinului demografic. Se observa pe graficul acesta ca generatia tanara (sub 20 de ani) este cu 35-40% mai mica decat cea care acum are 35 de ani. Oamenii isi cumpara case de obicei "la inceput de drum" adica in acea perioada cand oamenii se casatoresc sau cand fac un copil. Daca ne gandim ca in 15 ani vom avea o cerere cu 40% mai redusa decat astazi, cred ca ne facem o imagine mai clara a trendului viitor...
7. Costurile de constructie s-au diminuat simtitor in perioada crizei pe fondul scaderii ocuparii in constructii si de aceea este foarte probabil ca dezvoltatorii care vor lansa proiecte noi sa poata veni cu preturi competitive (doar un exemplu)
8. Oferta vor creste pe fondul aceluiasi declin demografic despre care spuneam mai sus. Oamenii din pacate mor, lasand de cele mai multe ori apartamente libere. Chiar daca apartamentele sunt vechi, ele exista si vor fi mai apoi vandute (sau se va folosi zona respectiva pentru dezvoltarea infrastructurii in cel mai bun caz - slabe sanse)
9. Odata cu criza s-ar putea sa revedem o migratie urban-rural, ca in perioada anilor 98. Un astfel de fenomen duce mai departe la scaderea cererii imobiliare in orase
10. Un val 2 al crizei ar putea fi devastator pentru portofoliile bancilor, obligandu-le sa execute rapid activele recuperate/recuperabile
11. Cresterea somajului (150k bugetari de concediat spre exemplu) si diminuarea veniturilor duc din pacate simultan la scaderea cererii si la cresterea ofertei pe fondul executarilor silite. Spun din pacate pentru ca nu cred ca tragedia unor oameni ar trebui sa fie motiv de bucurie pentru altii, chiar daca altii au anticipat mai bine evolutia economica sau pur si simplu nu au avut bani sa-si cumpere cand au dorit!!!

Exista desigur si motive pentru care preturile pe aceasta piata ar putea creste, cel putin pe termen scurt si mediu:
1. un numar EXTRAORDINAR DE MARE de oameni interesati de subiect, semn ca sunt interesati de achizitii! Am citit nu mai putin de 120 de comentarii la acest articol, mult mai multe decat la oricare altul! Inseamna din punctul meu de vedere ca oamenii inca au harta pregatita pentru a cumpara cand atingem fundul prapastiei
2. Scaderile preturilor, cel putin percepute de mine, sunt destul de mari! In blocul unde locuieste mama mea s-a vandut un apartament in 2008 la incredibila suma de 135k Euro. Acum este un apartament cu 3 camere, decomandat si cu imbunatatiri, intr-o zona frumoasa si fff Verde din Bucuresti de vanzare la 70k, negociabil pana pe la 65k...Peste 50% scadere intr-un an este foarte mult! Ma astept chiar la o crestere in perioada aceasta! Chiar si pe un trend descendent, o astfel de scadere este interesanta pentru un speculator de pe orice piata, fiind urmata de obicei de o crestere, ori ca "beartrap", ori ca si corectie de durata mai lunga!
3. o potentiala hiperinflatie mondiala ar putea face ca sumele platite acum pe un spatiu locativ sa para floare la ureche in cativa ani
4. Lipsa infrastructurii face extinderea oraselor foarte dificila si de aceea preturile imobiliare mai stabile intrucat oferta de locuinte in interiorul oraselor va fi mereu limitata
5. Un val al doilea al crizei ar putea "matura" sumele stranse de "cititorii blogurilor" interesati de achizitii pentru avans la un credit
6. In continuare exista detul de multe persoane care isi doresc/ cauta o locuinta, stand acum fie cu chirie, fie cu parintii ori familia. Pentru foarte multi dintre acestia o achizitie va fi mereu profitabila, costul de oportunitate fiind mic (va fi oricum mai bine sa stai in casa ta decat in casa altuia). Aceste persoane cauta (la fel ca si cei care au citit pana aici aceasta postare:) o locuinta, constituind agenti ai cererii.
7. Programul "Prima casa", un program gresit din foarte multe puncte de vedere (voi aloca un alt articol acestei analize) favorizeaza achizitia unei locuinte in conditii de riscuri mai reduse
8. Interesele jucatorilor de pe piata sunt foarte importante. In cazul imobiliarelor, toti cei care au un cuvant de zis in ce priveste politicile publice si in ce priveste creditarea au interes ca preturile sa mai creasca (de la guvernanti care au bagat mare parte din ce au furat in imobiliare, pana la banci care vor sa isi pastreze calitatea portofoliilor, la cei indatorati care au drept de vot atat ei cat si familiile lor iar lista ar putea continua.
9. Nevoia unui acoperis deasupra capului este o nevoie de baza ce nu poate fi amanata la nesfarsit...

Motivele de crestere sau de scadere ar putea continua dar am ajuns la "targetul propus" de in total 20 de motive care guverneaza evolutia pietei imobiliare in viitor. Desi cred ca argumentele pe care le-am adus te-au facut sa gandesti, sunt sigur ca intr-un final DECIZIA DE CUMPARARE DEPINDE DOAR DE OPINIILE PERSONALE.
Te felicit ca ai reusit sa citesti pana la capat un articol scris pentru a te face sa gandesti! Stiu ca se recomanda bascalia si can-canul pentru a face un blog citit... Recunosc insa ca scopul meu nu este trafic mare pe blog ci schimb de opinii cu o serie de oameni inteligenti.
Deci? tu ce crezi ca se va intampla cu pretul imobiliarelor?

13 comentarii:

AristotelCostel spunea...

"parerile fiecarei persoane sunt influentate si de dorintele acelei persoane, chiar daca nu exista argumente."

Cele 11 argumente proscaderi par decente.

Crestere?
1. Ba'etii pescari, proaspetii fazani creditaci speriati, ajentii si alte mici mizerii manipulatoare din jurnalismul romanesc sunt acolo. Astia-s oferta... nu cerere. :)
2. Scaderi... fantezii. Preturile n-au legatura cu economia Romaniei si abia stau proptite cu programe guvernamentale. In lipsa PC s-ar duce in cap... pe loc.
3. Ce inseamna hiperinflatie? :) S-au alocat aiurea resurse pe cloace. Si-n mama hiperinflatiei, cloacele se vor deprecia.
4. oau... in lipsa infrastructurii suntem ca-n Japonia... insule de civilizatie intr-un ocean de lanuri de porumb. :)
5. Depozitul se returneaza in 10 zile calendaristice, economia face stop cardiac, creditacul va fi executat.
6. Seamana cu 1. Cu mama stau si creditacii anului 2007 care platesc o parte din rata cu chiria scoasa din investitie. :)
7. Riscuri reduse pentru banca? Orice credit in absenta economiei inseamna riscuri consistente.
8. Interesele politrucilor, ale lui Bernanke/Isarescu se lovesc de limitele schemei Ponzi. Oricat ar fi de mare interesul, schema nu merge fara fazani prosperi.
9. Acoperisul e disponibil imediat - chirie - nou/vechi-luft-lucs. Daca ai un minim respect fata de valoarea muncii tale nu te duci ca ciobanul mioritic la sacrificat bani direct la ciobanii mai smecheri decat tine.

Info-economice spunea...

@AC, iti citesc adesea blogul. Cred ca de multe ori ai perfecta dreptate in multe dintre cazuri.
Da, este jenant sa compari un ap din .ro cu unul din .fr sau din .de si sa vezi ca ajung sa coste cam la fel in ciuda diferentelor dintre tari.

Totusi, nu ii vad pe cei care au luat credite ca pe niste "creditaci". Este o lume in care nu cred ca mai stim in cine poti avea incredere iar isarestii si bocii ajung sa dea informatii false sperand ca vor trezi motorul!
In plus, se poate sa avem in continuare cresteri pe aceasta piata! Cu un subiect care atrage 120 de comentarii pe un blog care are de obicei doar 20-30, eu cred ca interes exista!

Andrei spunea...

Eu cred ca pretul o sa creasca pe termen lung [in maxim 2 ani] iar momentan pretul va mai putea inregistra o corectie de 10-20%, depinde de particularitatea fiecrui imobil.

Info-economice spunea...

De ce crezi asta Andrei?
Da-ne si argumentatia pentru ca altfel am putea crede ca e tot wishfull thinking...

kaboom spunea...

Preturile vor scadea. Este si va fi mult tam tam pe tema asta, intre cei cu interese divergente. Despre cat va dura scaderea....hmmm....nu stiu ce sa zic. Cred doar ca va fi o scadere lenta si cu hopuri.
Oricum, toti vorbesc pe povesti: nu exista o referinta, nu se stie cu cat se construieste, nu se stie cu cat se vinde. Doar picaturi...inca!
Funny e ca cei care o turiau in plin boom cu cererea si oferta, au uitat de mecanismul asta, acum cand scad preturile. Amnezie imobiliara.
In fine...sunt curios ce mai inventeaza Bocco dupa ce fasaie si Prima casa v2.0...

Info-economice spunea...

:) Da, preturile au de unde sa scada dar nimeni nu stie pana cand sau daca au atins deja acel nivel. Parerea mea e ca pe termen scurt vor mai creste putin.

In lipsa unor repere mai clare m-am limitat la a spune care sunt factorii care imping pretul in sus si in jos.
Cand spun "repere mai clare" ma refer la chestiuni normale in alte tari dar tinute doar pentru cunoscatori la noi, precum: date lunare ref la preturile locuintelor si calitatile acestora (numar de camere, marimea orasului, mp etc.), date lunare referitoare la numarul celor care cauta locuinte, macar date clare referitoare la vaniturile romanilor, nu statisticile ce contorizeaz 1/2 din venituri ca restul e economie neagra...

In ce priveste Programul Prima Casa, cred ca ai citit aici parerea mea despre el...

Anonim spunea...

Cine isi inchipuie ca isi va mai lua un apartament cu 10K USD ca in anii 90 se inseala. De asemenea s-au dus timpurile cind apartamentele se mai cumpara cu banii jos (cu mici exceptii). E greu de crezut ca poti stringe banii in 2-3 ani pentru un apartament.
Poata ca populatia va scade in Romania, dar va creste in Bucuresti. Am vazut o gramada de "analize" unde se iau in calcul salariu mediu in Romania si preturile din Bucuresti; nu am vazut nici o analiza sa explice cum se face ca desi salariu mediu e asa de mic, numarul masinilor de lux este asa de mare. Nu cred ca in anii urmatori vom asista la schimbari semnificative pe piata imobiliara, fie scaderi sau cresteri. As spune plus/minus 25 %.

Info-economice spunea...

+/- 25% este destul de mult...
In ce priveste cresterea populatiei in Bucuresti si alte orase mari, acest lucru se intampla cel mai frecvent prin venirea studentilor si ramanerea lor in orasul universitar unde au studiat...
Cei din mediu universitar stiu insa ca deja generatiile sunt sensibil mai mici...
Parerea mea este ca in continuare e loc de speculatori pe piata imobiliara Romaneasca asa ca da, preturile pot merge fie in sus fie in jos.
Nu-mi doresc sa reajunga la nivelul din 2000, nu pentru ca as avea banii blocati in imobiliare ci pentru ca acest lucru presupune ca multi dintre noi vor fi faliti!

Anonim spunea...

Cred ca postul asta e mai mult o sinteza decat exercitiu intelectual. sunt multi intereati de subiect pentru ca multi avem case si ne uitam la stiri..e la moda sa vb de imobiliare. Ceea ce va urma in urmatorul an e greu de imaginat... Teoretic nu ajung la preturile de acum 10 ani - in parte si pt ca USD s-a devalorizat mult de atunci dar asta doar teoretic...
AC a sintetizat superb "nu merge fara fazani prosperi" - iar prosperitate de unde?

Info-economice spunea...

Nu sunt sigur ca inteleg la ce te referi cand zici sinteza, nu exercitiu intelectual.
Da, acest post incearca sa aduca laolalta mai multe motive pro si contra scaderii preturilor.

Totusi trebuie sa spun ca ma cam deranjeaza apelativul de "fazani", "creditaci" si altele la fel... Economia considera ca toate deciziile au fost corecte la momentul la care au fost luate. Eu cred ca "fazanii" s-au speriat de faptul ca au nevoie dar locuintele devin din ce in ce mai inaccesibile. Nu toti au o educatie economica si financiara care sa le permita identificarea unor bule si in plus, bulele pot dura zeci de ani!

AristotelCostel spunea...

Daca lucrezi in sistemul bancar, atunci... da... sunt de acord cu tine, preturile vor creste in perioada urmatoare. :P

Chiar daca nu se vor taia salarii, desi se vor taia, chiar daca nu vor creste taxele si impozitele, desi vor creste, preturile vor face absolut ce doresc seniorii cu bureti in loc de creiere.

Populatia e speriata deja, consumul va scadea brutal in luna mai... nu si cel de cloace. :D

In absenta cererii, probabil ca preturile vor mai creste cateva luni. :)

Informatii-economice spunea...

Cred ca te referi la un comentariu din alta parte...
Momentan insa in .ro, bancile pun ceva presiune pe cresterea preturilor... Fara prea mult succes.
Ai perfecta dreptate, in 5 luni primul val de bugetari cu salariile reduse ar putea sa creasca oferta (daca se vor scadea pensiile si salariile). Ai dreptate si cand zici ca muti parinti pensionari isi ajuta odraslele sa plateasca ratele si nu vor mai putea peste o perioada (scumpirea gigacaloriei + scaderea pensiei).
Dar astea sune fenomene ce se intampla peste 3-5 luni... intre timp bancile incearca...

AristotelCostel spunea...

Bancile si-au facut strategia, insa iar a aparut Base pe sticla strigand... FALIMENT... in gura mare.

Ii vad pe manipulatori... zi de zi... au tot mai putin par :P si mint tot mai... plictisiti.

Daca a fost interesant, da-le si prietenilor sansa sa citeasca!

A apărut o eroare în acest obiect gadget