vineri, 7 ianuarie 2011

Din nou despre imobiliare

Pe buzele tuturor surade o intrebare: cat vor scadea preturile imobiliarelor in 2011.
Intrebarea e gresita! Faptul ca atat de multi oameni se intreaba in continuare acest lucru inseamna doar ca dupa ce s-au fript cu scaderi de aproximativ 50% fata de pretul din 2008, instinctul de "investitor mioritic" a revenit in multi dintre noi...

E clar pentru toata lumea ca la noi preturile nu pot scadea peste 700eur/mp... sau era 1200... sau sub cat nu pot scadea preturile constructiilor de fapt?

Am observat foarte multe pareri pana acum ce spuneau fie ca preturile vor mai scadea pentru ca nu mai este cerere, fie ca preturile nu vor mai scadea pentru ca desi cererea lipseste, costurile de constructie nu sunt legate in nici un fel de cerere ci mai degraba de pretul constructiilor pe alte piete.

Parerea mea despre fundamentele evolutiei pe piata imobiliara cred ca v-o amintiti din posturile de aici si respectiv efectul masurilor guvernului de aici.

Acum revin doar la cele 2.
Inainte de 2008 multi confundau cererea cu "dorinta"... Observand ca fiecare om si-ar dori un apartament in centrul orasului, o vila in suburbii, inca 2-3 apartamente de inchiriat, o casuta la munte si una la mare, concluzionau in graba ca cererea este de cel putin 5 locuinte per persoana, motiv pentru care la o populatie de 22 de milioane (nu stiu daca mai sunt 18 in Romania) inseamna ca in urmatorii 80 de ani constructiile vor creste masiv... asa ca investiti.
Totusi, dorinta, ca sa se transforme in cerere, trebuie sa fie solvabila, trebuie sa fie constientizata si prioritizata de subiect, trebuie sa fie cunoscut obiectul ce satisface acea nevoie, iar subiectul trebuie sa stie si sa aibe voie sa achizitioneze acel bun (ex: legile impotriva achizitiilor straine).
In momentul de fata cerere este dar in principal latenta, nesolvabila, datorata greutatii unor "investitori" care si-au dorit atat de mult sa "dea lovitura" in imobiliare sa se reorienteze catre alte domenii in continuare in crestere. Cererea nesolvabila insa nu inseamna NIMIC pe piata! Acest lucru ar trebui sa duca la o scadere a preturilor, asa cum spuneam si in celelalte posturi. Totusi, aceasta scadere este lenta si cu "hopuri" datorate Bull-trapurilor.

In ce priveste costurile si faptul ca in Romania nu se poate construi mai ieftin decat in alte tari, deoarece materialele de constructii ar putea fi exportate in acele tari, aparent acest lucru contine un sambure de adevar. E foarte corect ca pe o piata globala, nu conteaza doar cererea interna in conditiile in care pot fi accesate si piete straine.
Vom abserva insa ca nici pe pietele straine situatia nu e tocmai roza si ca multe dintre tarile cu o mai mare transparenta a informatiilor si mai multa concurenta, preturile fie au scazut destul de abrupt, fie nu au urcat niciodata prea mult.

Observam insa si tari vecine, care ar putea accesa si ele piete straine. In Bulgaria spre exemplu, in statiunea de ski unde am fost, pretul de strigare al unui apartament la cheie, mobilat (stil ikea) si utilat (frigider, plita si cuptor incastrabile, hota, televizor etc.) porneste de la 300 eur/m2 si urca pana la 450eur/m2 in conditiile unei pozitionari deosebite...

Ptiu la naiba... ei au reusit sa construiasca si la preturi mai reduse...?
Cum oare? Dupa un pic de studiu am ajuns la cateva concluzii:

Pai in primul rand piata cimentului la ei nu e un oligopol cooperant! La noi avem Lafarge si Holcim, cei 2 giganti care seteaza strategia dominanta in asa fel incat sa-si maximizeze profitul. In al doilea rand, dezvoltatorii de la ei tin cont de cerere si in multe cazuri lucreaza cu facturile la vedere. Asta inseamna ca discounturile de pana la 60% (din ce stiu eu iar eu s-ar putea sa nu stiu nivelul maxim) primite pentru gresie, faianta, instalatii electrice, termice, sanitare etc. pentru cumparaturile engros se vad si in buzunarul clientului, nu doar in cel al constructorului sau dezvoltatorului.
Forta de munca la randul ei e platita decent dar nu exagerat. Nu stiu daca sudorul Dorel cere si acolo mai bine de 1000 Eur pentru ca are un pic de experienta... nici daca soferii sunt suparati ca scot doar 600 Eur. S-ar putea sa va surprinda dar cunosc destul de multe cazuri de persoane cu liceu si cu joburi de mare responsabilitate precum cele de mai sus, care scot chiar mai multi bani lunar si care sunt in continuare suparati ca nu traiesc destul de bine...

De asemenea, costurile terenurilor la ei sunt un pic diferite avand in vedere ca spre deosebire de Romania, in alte tari intrarea in UE nu a fost privita ca oportunitatea de a iesi din foame a multor persoane... desigur fara munca...

Cu alte cuvinte, cu forta de munca destul de ieftina, cu terenuri in zone excelente la preturi decente, cu preturi care nu sunt formate in conditii de monopol si cu discounturi la vedere (sau chiar cu marginuri rezonabile inclusiv pentru comenzi mai mici), fara jecmanelile clasice din momentul in care doresti sa primesti autorizatiile sau sa te legi la infrastructura unor regii monopol, undeva in Europa, nu foarte departe, se poate construi la preturi semnificativ mai mici decat la noi.

Efectul globalizarii clamat de multi, acela ca nu se poate construi aici mai ieftin deoarece costurile trebuie sa fie comparabile cu alte tari, existand cerere externa pe piata factorilor de productie este exact motivul pentru care ma astept ca preturile sa scada in 2011 ceva mai rapid decat in 2010:
concuram cu state precum Bulgaria pentru atragerea investitiilor, in conditiile in care noi NU suntem la fel de bine pozitionati (vezi proiectele de transport gaze care ne tot ocolesc), avem taxe mai mari (vezi TVA 24% versus 20%), avem dobanzi mai mari pentru imprumuturi (rata dobanzii de politica monetara e 0.18% pt BGN versus 6.25% pt RON), avem infrastructura mai slaba ce trece prin o multime de sate, avem preturi mai mari, avem birocratie mai stufoasa, justitie mai paguboasa si coruptie mai serioasa etc.

Cu toate aceste caracteristici, sunt curios care sunt motoarele cresterii economice prognozata de multi pentru anul acesta... care sunt acele beneficii pe care le oferim investitorilor (in afara privatizarii unor monopoluri pe 1 leu si scutirii de taxe pe zeci de ani)

15 comentarii:

Octavian spunea...

Eu cred ca urmatoarele tendinte vor influenta piata imobiliarelor in 2011:

1. achizitiile cash se vor reduce la maxim, fapt ce va scadea si mai mult cererea
2. dezghetul creditarii bancare ar putea sa devina o realitate (pe scenariul de revenire pe crestere economica si curs leu/eur catre 4.8-5) si va oferi un impuls, dar cu efect mai ales pe locuintele nou construite
3. gustul generatiilor mai tinere pt proprietate va fi inlocuit de gustul pt confort, adica preferinta pt locuinte mai bine plasate si mai mari ACUM (=chirie)

Concluzii:
- blocuri vechi (<1980) scadere 20%
- blocuri existent (1980-1995) crestere 10-15%
- blocuri noi (>2008) stagnare sau scadere usoara 5-10%

Informatii-economice spunea...

:)
1. aproximativ corect. Este legat de 2 pe care nu il vad venind. Cel putin in prima parte a anului evolutia eur/ron ar trebui sa fie destul de calma. Despre crestere economica, vezi postul trecut.
3. perfect adevarat. A inceput deja sa se intample. Din pacate putine blocuri confortabile si bine pozitionate.

In ce priveste concluziile, vezi ca blocurile noi nu prea au scazut pana acum. Deja sunt multe credite care incep sa fie executate dupa 12-20 de luni de neplata... sa mai spun ca dupa 9 luni pretul ajunge decent si in cazul acestora?

vala spunea...

ma lasi cu Bulgaria... maine poimaine o sa dai exemplu China... ca ce mare economie de piata-de stat e ...

preturile la imobiliare evident ca vor mai scadea dar tranzactiile cash nu...
cat despre curs o sa muriti de batranete inainte de a ajunge la 5 lei

mike spunea...

in romania exista o economie subterana puternica , care poate influenta preturile destul de mult , TVA creste , salariile scad , iar consumul creste! muncesc romanii pe afara ca slugile apoi vin in tara si baga banii in imobiliare , vechea poveste , ca altceva n-au ce sa faca , cu ei ... dar oare am ajuns sa fim mai balcanici decat bulgarii? culmea ar fi sa intre ei in schengen si noi nu !

Informatii-economice spunea...

@Vala - iti voi spune poate ca China reuseste sa obtina avantaje competitive pe o serie larga de produse, motiv pentru care au reusit sa se dezvolte fantastic. Trist e modul in care se joaca cu imobiliarele, atat in calculul PIB cat si in diferenta intre cerere si oferta.
In ce priveste Eur/Ron, iti dau dreptate si am zis ceva mai devreme cam acelasi lucru. Poate nu vom imbatrani dar oricum e o perioada buna pt Ron.
Cat despre Bulgaria, demonstreaza-mi ca avem mai multi turisti ca ei dupa ce am investit in frunzulite sau ca avem dobanda mai mica decat ei... sau ca au taxele mai mari ca ale noastre...
@Mike, Eu am ramas (din nou) surprins sa fac o comparatie intre .ro si .bg si sa vad ca pierdem la aproape toate capitolele. Cei care muncesc in strainatate pot "investi" in imobiliare... acolo. E pacat sa tii o casa aici si sa stai in chirie acolo! Sau daca ii duce capul pot gasi destule variante investitionale bune, in domenii care nu sunt in scadere.
In privinta pietei negre, iti dau perfecta dreptate. Pe mine m-a pacalit rau cand am prognozat o inflatie mai mica.

mike spunea...

drama romanilor care muncesc afara e ca se duc pentru joburi semi-necalificate si in consecinta slab platite , sa ajunga ei care castiga mult sub nivelul mediu din tara respectiva ( italia , spania , anglia ) sa-si faca o casa mi se pare aproape imposibil ... euro o sa ajunga la 5 lei cand o sa iasa isarescu la pensie !

cafeacutaifas spunea...

Cred ca preturile la imobiliare vor scadea si anul acesta cu 10-15%, iar leul se va intari.

mike spunea...

cred ca ar trebui sa gandim mai americaneste ... zonele care se dezvolta si care ofera joburi bune o sa aiba o crestere la preturi pe imobiliare , iar zonele parazitare si pline doar de bugetari si pensionari o sa scada preturile ... corect , nu ? din pacate cred ca romania cu totul se incadreaza mai mult la punctul al doilea

Informatii-economice spunea...

@Mike - experienta mea cu sistemul bugetar ma determina sa fiu pesimist ca acesta va fi lovit in 2011... avand in vedere ca in 2010 taierile salariale au fost "doar in anumite paturi" si ca pe langa asta s-au gasit diverse metode de a spori veniturile multor bugetari, cred ca asa se va intampla si pe viitor.

Anonim spunea...

IE> deci si tu ai fost la Bansko?
La ce hotel ai stat?

Ref la Bulgaria, cateva statiuni la mare, si una la munte, Bansko, atat au, in rest e jale Bulgaria.

Daca ai fost cu masina ai putut sa constati singur..

Popescu

Informatii-economice spunea...

@Popescu - imi pare rau ca nu ne-am intalnit acolo sau daca ne-am intalnit nu ne-am recunoscut.
Am stat la Eagle's Nest.
Prietenii care au mai fost la Pamporovo si Borovets mi-au spus ca nu e la nivelul Bansko dar ca sunt mult mai sus decat Sinaia sau Predeal.
Cat despre jalea din Bulgaria, eu am vazut centuri pe 6 benzi ale principalelor orase, drumuri decente care trec rar prin localitati desi localitatile se vad in zare etc...
Stiu si ce vad cand trec cu masina prin satele din Romania... si coincide cu motivul pentru care Romania e pe primul loc in Europa la "case ecologice"... chirpiciul sa traiasca!

Anonim spunea...

Las-o dracu IE, Bulgaria e jale, saracie lucie (in afara de cateva "statiuni")

ai fost in Sofia?
nici nu se poate numi capitala, Bucurestiul e la zeci de ani lumina distanta..

Popescu

Informatii-economice spunea...

@Popescu- nu am trecut prin Sofia dar le-am vazut de la distanta blocurile de 16 etaje. Nu am inteles niciodata de ce intr-un oras la campie ce poate fi extins atat de mult, e nevoie de blocuri asa inalte dar s-or fi gandit ei.
Intr-adevar in ce priveste veniturile, bulgarii par a avea un venit mediu net anual per capita de 1905eur vs. Romania de 3436eur. Ma surprinde insa ruptura de date de pe eurostat... ce s-a intamplat in 2006-2007 de an ajuns de la 201 eur/an/locuitor la 3073eur/an/locuitor in 2007...???
Sursa AICI

loop spunea...

@Informatii : M-am uitat pe graficul de la Eurostat. Daca te uiti la 1999/2000 "scade" de la 798 la 105
Si mai este pragul observat de tine 2006/2007, de la 201 la 3073. Cred ca este o gresala la formula de calcul (ori a Eurostat ori a INS-ului care a raportat la Eurostat) si practic pentru intervanul 1999-2006 valorile pentru Romania trebuiesc inmultite cu 10. Asa arata mai logic datele.
Daca ai timp sa citesti astfel de chestii :) , pe site-ul FMI vei gasi rapoarte anuale foarte realiste despre Romania pentru ;).

Informatii-economice spunea...

Stiu ca am avut aceasta problema cu datele acum cativa ani cand am facut o cercetare ce includea salariile.
Stiu ca atunci ridicasem un caz la eurostat pentru investigarea acestei probleme dar se pare ca nu s-a intamplat nimic nici pana acum.
Institutie publica... ce vrei:)?

Daca a fost interesant, da-le si prietenilor sansa sa citeasca!

A apărut o eroare în acest obiect gadget