joi, 28 aprilie 2011

Cat de bune sunt investitiile imobiliare / commodities / bonds

Astazi acest blog implineste un anisor asa ca m-am gandit sa revin cu un post ceva mai mare in care sa sintetizez mai multe lucruri si sa aduc din nou argumente actuale.

Citeam zilele acestea ca Martie a fost luna cu cele mai mari vanzari de imobiliare din ultimii 2 ani... iar luna nici macar nu s-a incheiat... Pe fondul acesta de veselie generala astazi s-au publicat articole interesante despre Prima Casa 4, subiect abordat acum doar cateva saptamani pe blog si unde vedeam ca la mai putin de 2 ani de la inceputul programului (in medie 1 an de la obtinerea creditului), numarul de defaulturi a crescut la 21... in crestere rapida de la cele 8 de acum doar cateva luni...
Veselia aceasta ce a cuprins piata in ultima perioada este un comportament normal si demult asteptat...
Cei care stransesera in ultimii ani bani pt avans de o garsoniera confort 3 in 2008 si care atunci s-au speriat cand au auzit de criza, au vazut ca preturile sunt mai mici, ca veniturile unora dintre ei nu s-au modificat dramatic, ca Boc spune ca iesim din criza, ca multi prevad inflatia... sau doar s-au plictisit sa astepte platind chirie si s-au hotarat sa cumpere!

Daca intr-adevar va veni inflatia, cumparatul este un lucru fantastic. Totusi, desi din 1945 si pana acum injectiile de capital in economie au reusit de fiecare data sa trezeasca economia, sa provoace cerere si sa conduca la inflatie... niciodata evolutia crizei nu a fost ca acum si niciodata nu s-a mai plecat de la astfel de premise ca acum...
Cu alte cuvinte, leverage-ul introdus in economie nu a mai fost niciodata atat de mare, economia nu a mai reactionat niciodata negativ (deflatie de -0.4% in 2009) la stimuli atat de puternici (1.8 Trilioane USD aruncati in economie prin QE1 inseamna mai bine de 15% din masa monetara M2 a Statelor Unite)...
Acum cea mai puternica economie se afla iar in probleme grave... Creditorii nu vor sa-i mai accepte datoriile, firmele de rating incep sa avertizeze ca nici statul nu mai poate cumpara datorii, fiind deja supraindatorat (asa cum spuneam de ceva vreme)... iar respectiva economie prinsa intre ciocan si nicovala e interconectata intr-un sistem mondial care loveste pe toata lumea!
Cel mai ciudat e ca americanilor li se aplica exact acelasi scenariu pe care il descriam in "secretul unei crize de succes" acum fix un an...

Si totusi, datoria publica nu e cea mai mare problema a SUA!... datoria privata este! Cu alte cuvinte, in mod normal anul acesta prin august- septembrie ar fi trebuit sa urmeze QE3 care sa rascumpere o mare parte din problemele de supraindatorare, lasand populatia americana pe strada dar bancile "stabile"... totusi QE3 nu se mai poate intampla. Pt a exista asa ceva ar trebui ca cineva sa "cumpere" datoriile create prin acesti bani proaspat introdusi in economie... dar nimeni nu mai vrea.

Motivul pentru care ar fi trebuit sa existe QE3 este unul cunoscut dintr-un raport al FMI din 2007, cam din perioada in care aparuse si "scenariul" foarte vehiculat in US dar despre care Romania nu stia nimic...
Mai exact
Sursa: Financial Times
Acelasi grafic a fost refacut ceva mai recent tinand cont de informatiile mai recente si a iesit...
Sau dupa alte analize din alte perioade a iesit ce vedeti aici:


Cu alte cuvinte proprietarii de case cumparate prin imprumuturi subprime au intrat in default in 2008 atunci cand a fost maximul datoriei... Acum vine maximul datoriei pe Alt-A si Option ARM despre care povesteam aici... Aproximativ 500 Billions USD ar trebui platite anul acesta... dintr-o masa monetara de aproximativ 9000 Billions USD. Ce mai trebuie spus e ca atunci cand creditele sunt aruncate in economie exista acel efect al multiplicatorului banilor dar atunci cand creditele sunt platite... banii se "demultiplica"... Ba chiar unii analisti spun ca nu cele prinse in aceasta statistica sunt periculoase ci... cele ce nu au fost prinse aici!

Intrebare:
Ce credeti voi ca se va intampla daca datoria ce trebuie platita este uriasa (comparativ cu masa monetara in circulatie), piata nu mai vrea sa imprumute bani, creditorii traditionali nu mai vor sa iti cumpere datoriile (vezi linkul de mai sus), un alt QE care sa se duca spre datoria publica nu prea mai este posibil iar rata dobanzii e deja la 0.25%?...

Eu cred ca ce se va intampla e inca o serie de defaulturi ale proprietarilor de locuinte care vor face ca 2008 sa para din nou "parfum"... Nu sunt singurul care crede asa ceva, desi unii spun ca cei care nu si-ar fi putut plati ratele, acum ramanand doar persoanele rationale care au luat case cu promotii de genul "Avans mic si perioada de gratie mare", deja nu au mai platit, pe piata ramanand doar cei constiinciosi...
"Still, a model developed by JPMorgan Chase & Co. analysts predicts that 70 percent of remaining option-ARM loans that were bundled into bonds will eventually default."
Alaturi de seria de defaulturi din real estate vine lovitura la nivelul sistemului financiar care nu mai poate fi protejat de un bailout sau QE, unde anumite banci de investitii ar putea fi protejate de profiturile obtinute anii trecuti, permitandu-le sa-si intareasca prezenta pe piata si sa "salveze" alte institutii, in timp ce unele banci mari vor disparea lasand o pozitie de monopol celor "puternici"...

Ce impact are acest lucru asupra imobiliarelor?...
Cat de scump credeti ca se vand casele executate? sa zicem o vila in Florida sau din California la pret de 1/2 din pretul unei vile in Piperia... ca sa nu mai vorbim de case din Detroit la 1/4 din pretul unei garsoniere Bucurestene... E drept ca nu ai lipsa infrastructurii de aici care face ca totul sa para mai "vintage"... si nici ingramadeala de aici care face ca totul sa para mai intim... dar ai un venit mediu de vreo 6-7 ori mai mare, produse cu 30-40% mai ieftine si un nivel de trai care cel mai probabil nu va mai ajunge in Romania nici in 20 de ani (cum credea Brucan)...
Care e efectul acestora asupra celorlalte case?... pai proprietarii isi dau de obicei seama ca sunt "sub apa" si ca trebuie sa plateasca 500K usd pe o casa care valoreaza acum doar 150K, desi veniturile lor au scazut si desi cosul zilnic de produse cu elasticitate redusa a ajuns sa fie mai scump...

Am spus de ce imobiliarele din US vor mai scadea... am spus de ce obligatiunile guvernamentale nu sunt investitia optima... dar ce se intampla cu acele commodities despre care "se zice" ca sunt iesirea din criza?
Va voi intreba pe voi: Daca ar fi sa alegeti sa platiti rata la casa al carei pret scade dar unde stati sau sa "va protejati" impotriva inflatiei care nu prea mai apare cumparand Aur si Argint... ce ati alege?
Dar daca ar fi sa alegeti intre a va cumpara o casa / o masina care sa va ajute intr-o afacere sau chiar pentru subzistenta versus sa cumparati un lingou de aur... ce ati alege?...
Cred ca intuitiv tocmai v-ati dat raspunsul singuri! iar raspunsul este dat de un mare economist ale carui idei se aplica si acum si care spunea ca "In the long run we are all dead" asa ca ne pasa mai mult de ce se intampla acum decat de protectia impotriva inflatiei.

Care e insa legatura cu Romania...?
Nici una ar spune domnul Boc... La fel ar spune si domnul Basescu... Au spus asta si acum 2 ani cand criza trebuia sa treaca pe langa noi.
Totusi, am vazut cu totii ca manifestarea crizei a fost cam aceeasi peste tot. Ba chiar la noi numarul de executari silite si vanzari la licitatie a fost redus in conditiile in care statul a eliberat din RMO si a cerut puternic finantare de pe piata pentru a permite bancilor o marja frumusica de profit.
In plus, nu doar US are probleme in ce priveste banii care colcaie in rezerve desi bancile centrale incearca sa-i impinga acolo unde ar avea efecte: in economie!... si Romania nu e exceptia de la regula!
Totusi, datoria publica a Romaniei a crescut de la 18% cat era inainte de criza, la aproximativ 40% acum... iar din ce stiu eu, 40% e cam maximul din ce poate tarisoara noastra duce, avand in vedere nivelul de risc pe care strainii ni-l atribuie, gradul de colectare fiscala, cheltuielile publice fixe si alti factori, asa ca nu stiu cat vom mai putea ajuta bancile in detrimentul celor tineri si copiilor celor mai in varsta, oameni care vor trebui sa plateasca lungi perioade de timp mana larga a guvernantilor romani (din toate timpurile).

Ce se intampla cu Romania daca se mai strange o data cureaua in strainatate?... e o intrebare dificila la care sunt sigur ca aveti deja raspunsul.

Sunt curios insa care este feedback-ul vostru: unde gresesc in aceasta analiza?... ce alte variante de evolutie exista pornind de la aceste date?... ce imi scapa din vedere?...

10 comentarii:

cafeacutaifas spunea...

Mici parti din articol par putin depasite de evolutia economica - vorbesti la un moment dat de deflatie, desi inflatia e tot mai vizibila.
Concluzia ar fi ca se asteapta noi defaulturi pe imobiliare si de aici o noua criza financiara, sau doar o subliniere a faptului ca investitiile in imobiliare nu sunt oportune?

Informatii-economice spunea...

@Cafeacutaifas - in 2008 in Romania criza era mult depasita deevolutia economica... toata lumea spunea crestere cu cel putin inca 7%... si uite ce s-a intamplat.
Sa vezi ca US au obtinut o inflatie de 2.68% (YoY March) dupa ce au aruncat cu banii in piata si dupa ce au tinut dobanda de politica monetara la 0.25% e socant... Sa vezi ca .de sau .fr au tot in jur de 2% dupa politica monetara expansiva a BCE si ca aceasta valoare nu e una sustenabila, iti dai seama ca efectul lichiditatii aruncate in piata a fost in principal cresterea rezervelor bancilor centrale!...
Inflatia "vizibila" se refera la acele bunuri cu cerere foarte inelastica - mancare, benzina, utilitati...
Ce se intampla insa in ce priveste bunurile mai elastice atunci cand veniturile scad?

Radu Ionescu spunea...

E sigur ca inflatia reala e cea anuntata? Ca unde conteaza - energie, combustibil, mancare, haine inflatie e semnificativ mai mare in SUA. Da s-au ieftinit plajmile si Ipazi dar asta nu ajuta pe multi.

Alta intrebare este daca nu mai tiparesc bani cum finanteaza deficitul bugetar estimat la 11 trilioane pe urmatorii 10 ani?

Informatii-economice spunea...

@Radu Ionescu - In UE sub 15% din "cosul lunar" e format de alimente... costul unui ou e semnificativ mai mic (chiar dupa scumpire) decat al unei plasme (chiar dupa ieftinire), impactul unei ieftiniri aici fiind intr-un final mai mare decat al unei scumpiri in partea cealalta...
Da, sunt chestiuni care au un impact emotional mai mare dar... atunci cand faci calcului s-ar putea ca impactul financiar sa fie mai mic.

Radu Ionescu spunea...

Alimente da dar daca adaugi benzina, curent electric, gaze, haine etc cred ca se ajunge la un procent destul de mare.

Informatii-economice spunea...

@Radu Ionescu - Americanii in Octmbrie 2010 dadeau 10% pe mancare, 28% pe cazare (chirie sau rate + reparatii + taxe), 13% pe transport (inclusiv ratele pentru masina si reparatii), 5% healthcare, 4% entertainment, 2% pe educatie si aprox 10% pe asigurari de viata, pensie si securitate sociala... si restul de 20% pe diverse alte chestiuni... Tu spui ca benzina si mancarea au crescut ca pret iar de acestea se lovesc americanii zilnic. Ce s-a intamplat insa cu celelalte?

Radu Ionescu spunea...

Ce s-a intamplat? Pai majoritaqtea au crescut si o sa tot creasca in viitor. Si americanii medii ca americanii medii, da aia saraci (sunt 40 de mil pe foodstamps) sigur o sa simta inflatia.

Informatii-economice spunea...

Nu-ti inteleg punctul de vedere...!!!
Dam sunt multi americani care supravietuiesc datorita foodstamps si care simt si mai puternic cresterea preturilor. Raspunsul meu arata insa ca valoarea redusa pentru inflatia declarata este realista!
Cei care sunt pe foodstamps vor simti inflatia produselor inelastice dar nu vor provoca inflatie prin surplusul de cerere... poate doar daca primesc mai multe foodstamps!

Incerci sa-mi spui ca au crescut preturile caselor, masinilor, distractiilor etc.?
Incerci sa-mi spui ca vor creste daca mai vine un nou val de datorii gen cel ce a cauzat falimentul Lehman?

Radu Ionescu spunea...

Ce spun eu este ca o sa creasca preturile care conteaza mai mult si care vor fi simtite de o mare parte din populatie, ceea ce va duce la nemultumiri. Faptul ca scade pretul caselor si masinilor e irelevant pentru multi. Evident ca o sa mai scada, ca au fost umflate cu compresorul, dar nu se poate sustine ca scaderea pretului caselor contrabalanseaza cresterea celorlalte. Si chiriile nu scad la fel de rapid deci cei ce platesc chirie nu o sa compenseze cresterea unor preturi cu scaderea chiriei.

E posibil ca eu sa fi folosit oarecum impropriu inflatie in loc de cresterea preturilor. Da, daca consideri inflatia cresterea generalizata a tuturor preturilor in economie, inclusiv case, e mica, casele au scazut suficient incat sa poate fi folosite usor de statisticieni sa compenseze cresteri in anumiti indici, mai ales ca guvernele tind sa ajusteze proportii dupa cum le convine (nu stiu daca SUA face asta, china a facut). Asa si unele lucruri high tech scad ca pret, cum fac mereu de altfel pe masura ce tehnologia invecheste. Dar el putin pe termen scurt si la nivel de perceptie populatia o sa resimta destul cresterile de preturi la cumparaturi de zi cu zi.

Informatii-economice spunea...

Printre motivele pentru care o inflatie de 2-4% e considerata normala se afla si progresul tehnologic despre care vorbesti.
Inflatia e o crestere generalizata a preturilor si se masoara fie ca si crestere a preturilor bunurilor ponderate cu proportia lor in cosul lunar, fie ca deflator al PIB. Deflatorul e mai corect macroeconomic pentru ca include si costurile la producator si in plus, nu poate fi modificat statistic in functie de ponderea unor bunuri in cos... iar aici surpriza! E bine sub 2% in ciuda QE-urilor!
Cresterea preturilor la produse agricole nu e nici ea foarte normala. Vezi AICI de ce...

Daca a fost interesant, da-le si prietenilor sansa sa citeasca!

A apărut o eroare în acest obiect gadget